Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

Заявление , заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
- В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
- Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
- В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет , от него потребуется дополнительное заявление , что он дает согласие на совершение сделки.
Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет - его свидетельство о рождении ).
Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
Выписка о проживающих:
- из домовой книги если происходит покупка частного дома;
- из поквартирной карточки - если необходимо продать квартиру.
Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги .

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

окончание срока действия документов;
если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

разрешение органов опеки на продажу жилья;
договор о купли-продажи;
оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
при необходимости также могут потребоваться:

технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

разрешение на сделку из попечительского совета;
паспорта родителей;
договор купли-продажи дома;
документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
межевой план;
оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Многих интересует, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием средств материнского капитала. Действующее законодательство позволяет это сделать, но необходимо соблюсти несколько важных моментов, которые увеличивают время совершения сделки. Более подробно об этом указано в данной статье.

О возможности продать жилье, которое покупалось с использованием материнского капитала, сказано в следующих законах:

Жилищный Кодекс РФ.
Семейный Кодекс РФ.
Гражданский Кодекс РФ.

Здесь указаны все нюансы, которые необходимо соблюдать во время выставления на продажу такого объекта недвижимости.

Важно! Даже если жилье находится в обременении у банка, его возможно продать. Но в этом случае потребуется дополнительно получить разрешение от кредитора на реализацию квартиры или индивидуального дома.

Зачем необходимо обращаться в службу опеки

По закону, если вы покупаете жилье с использованием государственных средств, которые выдаются при рождении второго ребенка, необходимо выделить детям долю в данном объекте. Стоит отметить, что нормативно-правовые акты не указывают размер доли. Он может составлять 1/100, а может любое другое значение. Однако необходимо помнить, что родители тоже обязаны быть собственниками, поэтому чаще всего разделение происходит по 25% каждому.

После покупки жилья, родители обязаны подать документы в Росреестр или МФЦ для выделения долей детям на основании обязательства, которое составлялось перед приобретением. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть в государственный бюджет предоставленные деньги.

Важно! При выделении детям долей необходимо помнить, что при продаже объекта потребуется предоставить аналогичную или большую долю в новой квартире. Поэтому многие дают детям на первоначальном этапе минимальную площадь. Это позволяет решить проблемы в дальнейшем с возможным переездом.

Специалисты отдела опеки проверяют, что все юридические стороны соблюдаются и что дети не ущемлены в своих правах. Только после получения разрешения на осуществление сделки от отдела опеки возможно осуществлять куплю-продажу. Таким образом, еще до момента продажи своего жилья, вам требуется найти новый объект, куда планируете переехать.

Документы для отдела опеки

В данный отдел вам придется предоставить следующие документы:

Заявление с просьбой рассмотреть возможность продажи жилья, купленного на средства материнского капитала.
Паспорта обоих родителей.
Свидетельства о рождении детей.
Документы на имеющийся объект недвижимости.
Согласие на продажу от детей, которым на момент подачи заявления исполнилось 14 лет.
Свидетельство о браке.
Документы на приобретаемое жилье.

К документам на объект недвижимости относятся кадастровый и технический паспорт и выписка из ЕГРП. В заявлении необходимо указать, кто именно и кому выделяет жилье, какую долю и сколько это в количественном эквиваленте, а также потребуется написать полный адрес продаваемого и покупаемого объектов. Обычно в отделе опеки имеется образец, по которому необходимо писать данное заявление.

Если жилье находится в обременении

Сегодня достаточно часто продают квартиры, которые находятся в обременении в силу ипотеки. Они стоят на рынке дешевле. К полному пакету документов требуется приложить дополнительно обязательство по погашению задолженности перед банком после получения денег на руки. Однако есть несколько способов взаиморасчетов, а именно:

Покупатель сам погашает ипотеку, а остаток передает продавцу.
Покупатель передает деньги продавцу, а он закрывает ипотеку.
Финансовые обязательства перекладываются на нового владельца жилья путем переоформления договора.

Банки обычно идут заемщикам навстречу и позволяют продать жилье. Для этого необходимо написать соответствующее заявление на имя начальника отделения банка. Оно будет рассматриваться в течение 30 дней. Получив согласие, возможно выходить на сделку. Данную справку от банка потребуется также приложить к документам в отдел опеки и попечительства.

Важные моменты при продаже имущества

Несмотря на отсутствие ограничений при продаже жилья, которое было приобретено за счет материнского капитала, есть несколько важных нюансов, о которых необходимо помнить.

С целью препятствовать спекуляции на рынке недвижимости, граждане обязаны заплатить налог с продажи жилья, если оно находится в собственности менее 3 лет. Данный срок увеличивается до 5 лет при оформлении сделки после 1 января 2016 года.
При отсутствии разрешения на продажу жилья со стороны органов опеки Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Практика показывает, что срок ожидания ответа от органов опеки составляет 10-15 дней.

Видео – Можно ли продать жилье купленное на материнский капитал?

Возможно ли продать жилье до выделения долей детям

Обязательство о выделении долей составляется исключительно в случаях, когда деньги из бюджета сразу перечислялись на погашение ипотечного долга. В течение 6 месяцев дети должны получить долю в квартире. Возможно осуществить сделку до выделения долей, но тогда потребуется выполнить ряд нюансов:

Важно соблюсти сроки и выделить необходимые квадратные метры детям уже в новом жилье до истечения 6 месяцев.
Требуется получить разрешение от органов опеки на совершение сделки с недвижимостью.
Жилье на момент продажи должно быть оформлено только на одного из родителей.
Нужно предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга на приобретение нового жилья.

Таким образом, возможно сэкономить деньги на оформлении долей. Но все зависит от специалистов отдела опеки. Если они решат подстраховаться, то вы, вероятнее всего, получите отказ.

Особенности осуществления подобной сделки

Настоятельно рекомендуется обратиться в агентство недвижимости для проведения сделок с жильем, которое приобреталось с применением материнского капитала. Дело в том, что существует много различных нюансов, о которых вы можете не знать. Специалисты выполнять все необходимые действия в соответствии с действующим законодательством.

Вот некоторые особенности совершения сделок с таким жильем:

В новой квартире условия проживания должны быть лучше, поэтому органы опеки не разрешат переехать из города в сельскую местность или их центра на окраину города.
Сделка по продаже жилья должна происходить одновременно с покупкой. То есть, вы получаете залог за свое жилье и тут же отдаете первоначальный взнос за новую квартиру. Дата совершения сделки с окончательным расчетом должна быть одна и та же.
Если используются ипотечные средства, то стоит подстраховаться и оформить ссуду на своих родственников, так как банки неохотно кредитуют граждан во время участия детей в сделках.
Вместо выделения долей возможно предоставление денежной компенсации, однако для этого также требуется получить разрешение от отдела опеки и попечительства.

Вам потребуется предоставить разные пакеты документов, в зависимости от того, находится жилье в обременении или нет. Стоит рассмотреть оба варианта более подробно.

Видео – Можно ли продать квартиру купленную за материнский капитал

Продажа без обременения

В данном случае все происходит достаточно просто, так как требуется минимальный пакет документов. В частности, придется предоставить следующее:

Договор купли-продажи.
Выписка из ЕГРП.
Кадастровый паспорт.
Технический паспорт.
Расписка в получении первоначального взноса.
Одобрение со стороны специалистов отдела опеки.
Обязательство, если доли не выделялись заранее, а будут предоставлены в новом жилье.

После сдачи документов в Росреестр, необходимо подождать 7 дней для осуществления регистрации. Сейчас не выдают свидетельства на квартиру, вместо них используются выписки из ЕГРП. Поэтому ехать за свидетельством не надо будет. Однако настоятельно рекомендуется получить справку, свидетельствующую о переходе права собственности.

Важно! Если вы в течение 30 дней не приезжаете в Росреестр за своими документами, то они направляются в архив. Далее потребуется делать официальный запрос для их получения. Обработка запроса занимает 10 дней.

Стоит отметить, что регистрацию можно осуществить не только в Росреестре, но и через МФЦ. Однако в этом случае срок оформления жилья в собственность увеличивается на 2-3 дня.

Продажа жилья в обременении

Вам потребуется сначала получить согласие от банка на реализацию недвижимости. Далее все происходит стандартно:

Обращение в отдел опеки.
Заключение предварительного договора купли-продажи.
Получение первоначального взноса за ваше жилье и предоставление его за новое.
В дату сделки вам потребуется предоставить полный пакет документов, указанный выше и справку от банка о согласии на продажу жилья.
Погашение ипотеки
Сдача документов в Росреестр.

Важно! Есть несколько способов для решения проблемы с получением разрешения от банка. Чтобы сделка произошла максимально быстро, можно предоставить другой объект недвижимости в качестве залога. Это может быть квартира родственников или друзей. Сразу после регистрации сделки вы погашаете задолженность по ипотеке и снимаете обременение. В этом случае вам не придется продавать свое жилье по цене ниже рыночной.

Стоит понимать, что приобрести жилье на первичном рынке невозможно, так как детям необходимо где-то жить. Поэтому, если вы намерены вложиться в стройку, то требуется решать данный вопрос без продажи имеющегося жилья. Одним из способов решения проблемы является оформление ипотеки. Когда дом будет сдан, вы всей семьей прописываетесь в новом жилье, выделяете там детям долю и продаете имеющуюся квартиру по рыночной цене без особых проблем. На вырученные деньги можно погасить ипотеку.

Таким образом, продажа жилья, которое было куплено на средства материнского капитала, не представляет особых проблем. Но многие потенциальные покупатели с недоверием относятся к подобным сделкам, так как они требуют соблюдения дополнительных нюансов. Чтобы осуществить продажу, необходимо снижать цену на 5%-10% от рыночной.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

Возможно ли продать

Государство оказывает различные виды социальной помощи молодым и многодетным семьям, материнский капитал является одним из видов социальной поддержки, оформляется в семьях, у которых родился второй ребенок. Материнский капитал представляет собой документ с указанием определенной суммы (на 2018г. она равна 453026 руб.) получить наличными эти средства нельзя. Предназначение данной субсидий имеет несколько направлений, возможно, использовать на пенсию мамы, потратить на обучение детей или же вложить в покупку недвижимости. Самый распространенный вариант - это приобретение жилья с вложением материнского капитала.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

Но иногда у семей возникает необходимость в продаже такого жилья в связи:

с желанием приобрести площадь больших метров;
переезд в другой город;
желание приобрести частный дом.

Продажа будет зависеть от наличия некоторых обстоятельств:

возраста детей, имеющихся в семье;
наличия ипотечной субсидии;
форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

К правилам продажи относятся:

все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат. капиталом можно также, как и любое другое.

Порядок действий

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:

продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
далее проводится регистрация договора купли-продажи - это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.

Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:

перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Условия продажи

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:

каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
необходимо получить согласие из опекунского совета;
разрешение из Пенсионного Фонда;
при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО!!! Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Требуемые документы

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:

паспорта всех участников сделки;
одобрение из службы опеки;
разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
согласие второго супруга;
документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
паспорта на объект технический и кадастровый;
справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:

полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
размер стоимости жилой площади;
временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
обязательства сторон и их права;
требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Одобрение органов опеки

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

Итак, чтобы не получить отказ следует учесть требования, предъявляемые к такой сделке:

продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

Пакет документов на получение разрешения будет включать в себя:

заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.

Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:

паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

Если по каким-либо причинам органы опеки отказали в выдаче разрешения, то стоит:

подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант. Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ!!! Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Ограничения

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств. Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав. При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Риски для покупателя

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие - это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ!!! Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

Каковы условия и способы продажи квартиры в ипотеке? Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет? Кто поможет продать ипотечную квартиру быстро и выгодно?

Здравствуйте, уважаемые читатели! Вас приветствует Денис Кудерин.

В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.

Материал будет в первую очередь интересен тем, кто больше не может или не желает платить ипотечный кредит и хочет избавиться от купленной в долг недвижимости, а также всем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.

Итак, приступим!

Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.

Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

К таким ситуациям относятся:

наличие задолженности;
ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
утрата имущества по вине владельца;
передача недвижимости третьим лицам.

Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

Подробнее о том, и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.

2. В каких случаях продают ипотечную квартиру

Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?

Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.

Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.

Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:

потеря дохода;
необходимость в приобретении более просторного жилья;
желание заработать на сделке перепродажи;
личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).

Теперь подробнее о каждой из причин.

Потеря дохода

Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.

Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.

Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.

Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.

Необходимость в расширении жилплощади

Самая типичная ситуация такого плана – рождение ребенка. Если ребенок второй, то для улучшения условий жилья семья вправе воспользоваться материнским капиталом.

О том, как купить , читайте отдельную публикацию на сайте.

Потребность в покупке более престижной квартиры возникает у людей, получивших доходную должность или открывших прибыльный бизнес.

Существует два варианта действий в такой ситуации:

взять второй кредит и выплачивать 2 ипотеки (если доходы семьи позволяют, банк не будет против);
продать первую квартиру и купить более просторную.

Первый вариант довольно рискованный, поскольку, как уже было сказано выше, от финансовых трудностей не застрахованы даже долларовые миллионеры.

Личные обстоятельства

Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

Пример
Пожив вместе несколько лет, молодожены пришли к выводу, что их встреча была ошибкой. Поскольку ипотека была оформлена на жену и мужа как на созаёмщиков, они оба остаются должниками по ипотеке. Но так как общая квартира им больше не нужна, единственный разумный вариант – продать её с разрешения банка.
Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.
Заработок на сделке продажи
Вариант для умных и продвинутых.
Если недвижимость покупалась в строящемся доме на ранней стадии, то к завершению стройки её стоимость существенно увеличится. В ряде случаев продажа с лихвой перекроет любые ипотечные расходы.
Знатоки советуют участникам долевого строительства реализовывать имущество до сдачи объекта в эксплуатацию, так как переоформить такой договор гораздо проще, чем оформлять готовое жильё.
Повторюсь, данные манипуляции актуальны только для тех, кто изначально ставит себе цели заработать на ипотеке. Бывает, конечно, что пока дом стоился, необходимость в жилье у заемщика отпала: в таких ситуациях выгода от продажи становится побочным эффектом жизненных обстоятельств.
3. Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа
Любой вариант продажи квартиры, пребывающей в статусе залога, не будет простым. Ведь по сути, вы не владеете имуществом полностью, поскольку оно обременено залогом.
Поэтому прежде чем решиться на продажу квартиры с ипотечным статусом, следует заранее выбрать способ будущей сделки.
Существует 4 законных варианта:
Досрочное погашение : вы находите покупателя, согласного купить имущество с обременением и внести сумму, необходимую для полного погашения долга.
Продажа кредитных обязательств : вы оформляете «перезайм» - процедуру, в результате которой ваш кредит переходит к другому человеку.
Продажа через банк : банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения.
Самостоятельная продажа : вы находите покупателя, он обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заёмщик снимает сам на основании справки об отсутствии задолженности.

А теперь подробно и обстоятельно о каждом способе.
Способ 1. Продажа за наличные (досрочное погашение)
Такая схема, безусловно, самая выгодная для владельца квартиры. Правда, отыскать покупателя, который согласится иметь дела с ипотечным имуществом, дело непростое.
Обременение само по себе отпугивает – каждому хочется купить квартиру без всяких долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно.
К такому способу обычно прибегают при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе. Спросом пользуются и новые готовые квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На повышение популярности объекта работает также улучшенная планировка и конечная стадия строительства.
Стадии сделки:
покупатель нотариально оформляет соглашение с заемщиком и вносит сумму, необходимую для тотального погашения ипотечного займа;
после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец и покупатель идут в регистрационную палату, где оформляют договор купли-продажи;
если стадия сдачи объекта в эксплуатацию ещё не наступила, вместо купчей происходит переоформление договора долевого строительства.

Такой способ называют также «доверительным», поскольку соискатель жилья заранее погашает кредит своими средствами, ещё не совершив акт купли/продажи.
После уплаты долга по ипотеке и снятия обременения покупатель помещает остаток денег за покупку квартиры в банковскую ячейку. Продавец получит эту сумму только после того, как будет подписан договор продажи и оформлены все остальные документы.
Способ 2. Продажа долговых обязательств
Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.
Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.
Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент. При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.
Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:
во-первых, сниженной стоимостью;
во-вторых, расположением в хорошем районе;
в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.

Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.
Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.
Способ 3. Продажа с помощью банка
Отказаться от участия в продаже – законное право каждого заемщика. Если ему не хватает времени или он не можете присутствовать при оформлении сделки лично (например, при переезде в другой город), он вправе переложить реализацию ипотечной квартиры полностью на плечи работников банка.
Снятием обременения и прочими этапами сделки занимаются в этом случае банковские служащие и покупатель, которого тоже находит финансовая организация. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке и переоформляет жилплощадь на себя.
Денежный остаток от сделки (если таковой есть) составляет разницу между суммой ипотеки и ценой на недвижимость. Эти деньги покупатель кладёт в депозитную ячейку банка, а бывший владелец квартиры забирает их после подписания документа купли-продажи.
Способ 4. Самостоятельная продажа
Самостоятельная – не имеется в виду нелегальная. Извещать банк всё равно придётся. Речь лишь о том, что снятие обременения, оформление документов и прочие этапы сделки выполняются продавцом и покупателем полностью самостоятельно.
Скрывать от потенциального нового владельца факт обременения квартиры незаконно и нецелесообразно. Если вы будете выдавать информацию по частям и умалчивать о важных обстоятельствах, у человека сложится впечатление, что его хотят вовлечь в какую-то аферу.
Этапы сделки следующие:
покупатель смотрит объект;
если квартира устраивает, покупатель обращается в кредитную фирму с изъявлением желания выкупить залог;
сотрудники составляют с покупателем предварительный договор, заверенный нотариусом;
покупатель вносит сумму для погашения ипотечного долга в депозитную ячейку №1, а деньги, причитающиеся заёмщику, в ячейку №2;
с объекта снимается обременение;
оформляется документальное подтверждение продажи в Росреестре;
банк и продавец получают доступ к ячейкам №1 и №2 соответственно.

Самостоятельный способ несколько быстрее, но найти покупателя на квартиру в залоге не так-то просто. Кроме того, банк даст согласие лишь в случае, если у него нет к заемщику никаких претензий: он исправно выплачивал ипотеку и не имеет задолженности по срокам.
Для наглядности объединим в таблице все плюсы и минусы вариантов продажи ипотечной недвижимости:
№ Способ продажи Плюсы Минусы
1 Досрочное погашение Вы избавляетесь от долга и получаете наличные На квартиру без преимуществ трудно найти покупателя
2 Продажа долга Быстрое и полное избавление от ипотечных обязательств Главная трудность – поиск «перезаемщика»
3 Продажа с помощью банка Поиск покупателя и оформление сделки осуществляет банк Не всегда можно получить денежную компенсацию
4 Самостоятельная продажа Вы сами назначаете цену и контролируете процесс Затраты личного времени на поиск покупателя и снятие обременения
4. Продажа ипотечной квартиры – возможные риски и подводные камни
Для банка главное – вернуть себе сумму долга по ипотеке, поэтому искать выгодные варианты, чтобы денег хватило ещё и продавцу, работники финансовой компании не будут. По этой причине сделка через банк наименее выгодна для владельца недвижимости.
Вывод
Если вы хотите не просто избавиться от ипотечного долга, а получить хоть какие-то деньги за свою квартиру, ищите покупателя самостоятельно.
С другой стороны, если ваша квартира не привлекает потенциальных хозяев ничем, кроме цены, о выгоде можно забыть.
Впрочем, иногда самостоятельная продажа недоступна по правилам кредитного договора. Ряд банков требует, чтобы находящаяся в залоге квартира, продавалась исключительно через собственную базу кредитной организации.
Что касается рисков для покупателей, то они как раз минимальны в случае сделок с залоговыми квартирами, поскольку строго регулируются и контролируются федеральным законом «Об ипотеке». Если в процедуре участвуют представители банка, юристы и риэлторы, риск признания договора недействительным приближен к нулю.
Ещё один нюанс: при разрешении на самостоятельную продажу стоимость квартиры также контролируется банком. Вы не можете устанавливать свою цену, чтобы поскорее продать недвижимость. Банку важно, чтобы сумма покрыла все кредитные обязательства заемщика, включая штрафы и пени.
5. FAQ – ответы на часто задаваемые вопросы
Владельцам квартир и покупателям ипотечной недвижимости полезно будет знать ответы на самые распространенные вопросы по продаже и покупке залогового имущества.
Можно ли продать квартиру без уведомления банка?
Ответ – нет. Законно продать залоговую квартиру как свою собственную не получится. Банк должен быть в курсе любых операций с ипотечной недвижимостью, пока долг не погашен полностью.
Однако если вы выплатили ипотеку вместе со всеми комиссионными, объект становится полностью вашим имуществом, и вы вольны распоряжаться им самостоятельно – дарить, продавать, обменивать, передавать по наследству.
Можно ли продать жилплощадь, купленную по военной ипотеке?
Опять же, если заемщик уже рассчитался с долгом, он волен совершать любые операции с квартирой. Всё усложняется, если военный не успел рассчитаться с долгом, но в силу обстоятельств вынужден продавать жильё.
Чтобы получить разрешение на продажу «военно-ипотечной» квартиры заёмщику придётся собрать огромное количество разрешительных и прочих документов, посетив для этого десяток разных инстанций. Продать такую квартиру без разрешения Минобороны РФ не получится.
В ситуации, когда продажа квартиры связана с переводом военного в иногороднюю часть, Росвоенипотека всячески содействует процедуре продажи.
В других случаях вопрос решается лично военным – если ему удастся убедить официальные органы выдать разрешение на продажу, он сможет выставить квартиру на торги, если нет, придётся ждать окончания срока выплат.
Всё о – в специальной статье журнала.
Можно ли продать одну ипотечную квартиру и купить другую?
Такая ситуация возникает, когда у заемщика возникла необходимость приобрести квартиру большей площади или, например, переехать в другой район. В теории такая операция вполне осуществима, но на практике данный вариант потребует от продавца невероятных затрат времени и моральной энергии.

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на . Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия , то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет , то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи , органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей , и что в ее результате:

продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья . Таким доказательством выступает:

предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день .

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита - первоначально нужно получить согласие банка . Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены - это не значит , что необходимости обращаться в ООиП нет!

Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по , очень высок шанс оспаривания такой сделки.
К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении , собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
- Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
- Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи :

часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя ;
продавец погашает ипотеку , с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Заключение

Таким образом, приобретенного с использованием , возможно , но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости , превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних , у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.